Земельна реформа: нові перспективи та можливості розвитку для іноземного інвестування в Україні

Питання щодо скасування мораторію на продаж землі в Україні залишається досить актуальною темою і набирає більше обертів для дискусій, тому що до сих пір наша держава є не конкурентоспроможною на земельному ринку зі своїми можливостями та потенціалом для іноземних інвестицій і залишається у переліку таких країн як Північна Корея, Венесуела, Куба, Конго, де відсутній вільний ринок землі.

Відповідно до статті 14 Конституції України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Ринок землі можна визначити як сукупність юридично-правових і економічних відносин, що виникають між суб’єктами такого ринку в процесі обігу земельних ділянок, їх оренди, обміну, купівлі-продажу, застави, дарування і спадкування.
На сьогодні питання, які регулюють відносини ринку землі, закріплено в нормативно-правових актах, а саме: законів України «Про Землеустрій» від 22.05.2003 року, «Про оцінку землі» від 11.12.2003 року, Земельний кодекс України від 25.10.2001 року, «Про Державний земельний кадастр» від 07.07.2011 року.

Починаючи зі становлення незалежності України земельна реформа, яка триває вже 28 років, має затяжний процес через мораторій продажу землі сільськогосподарського призначення, який був введений з прийняттям нового Земельного кодексу України у 2001 році. Відповідно до пунктів 14-15 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України означає, що власники землі не можуть вільно розпоряджатися нею, а практично єдиним способом передачі землі іншим особам є укладання договору про оренду. Заявлена причина заборони - це відсутність в Україні інфраструктури для запровадження ринку купівлі та продажу сільськогосподарської землі.
Після прийняття Земельного кодексу мораторій на продаж землі пролонгувався кожні два роки для розвитку тіньового ринку, що негативно позначився на розвитку економіки в цілому.

Нещодавно на офіційному веб-сайті Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України було опубліковано проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» № 2178 від 20.09.2019 року, що зареєстрований Верховною Радою України в якому пропонується наступне:

• з 1 жовтня 2020 скасовується заборона на відчуження земель сільськогосподарського призначення усіх форм власності;
• визначається суб’єктний склад осіб, які можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення: громадяни України, територіальні громади, держава, юридичні особи України та іноземні громадяни і особи без громадянства у разі набуття в порядку спадкування та обов’язком відчужити ділянку протягом року;
• встановлюється мінімальна стартова ціна продажу земельних ділянок державної та комунальної власності на земельних торгах на рівні не нижче нормативної грошової оцінки;
• встановлюється обмеження на сукупну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, яка може перебувати у власності громадянина та юридичної особи, та пов’язаних з нею осіб. Обмеження не допускають набуття у власність більше 15% сільськогосподарських земель області та 0,5% сільськогосподарських земель України;
• забезпечується переважне право орендаря на купівлю земельної ділянки;
• передбачається обов’язок державного реєстратора вносити інформацію про ціну (вартість) речових прав, в тому числі прав користування, до Реєстру речових прав;
• забезпечується право громадян на викуп земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства, які їм належать на праві постійного користування та праві довічного успадкованого володіння. Можливо викупити із розстрочкою платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок;
• Закон України «Про санкції» доповнюється новим видом санкцій «заборона на набуття у власність земельних ділянок». Такі санкції вводяться рішенням Президента України за поданням Ради національної безпеки та оборони України та затверджуються постановою Верховної Ради України. Під санкції можуть підпадати іноземні держави, невизначене коло осіб певної діяльності (секторальні санкції) та окремі юридичні і фізичні особи.

Але Комітет з питань аграрної та земельної політики Верховної Ради України відхилив проект закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» № 2178. Після відхилення профільним комітетом законопроекту № 2178, після якого має відкритися ринок землі в Україні, було погоджено альтернативний законопроект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» № 2178-10 від 10 жовтня 2019 року, який у першому читанні 13 листопада 2019 році був прийнятий Верховною Радою України який передбачає наступні зміни:

• зменшити обмеження по концентрації земель в межах області з 15% до 8%;
• ввести обмеження по концентрації земель в межах ОТГ у розмірі 35%;
• ввести перехідний період до 1 січня 2024 року, під час якого юридичні особи, бенефіціарні власники яких є іноземці, особи без громадянства, юридичні особи, створені за законодавством іншим, ніж законодавство України, іноземні держави, не зможуть набувати у власність землі с/г призначення державної, комунальної власності, а також пайові землі, за винятком тих земель, які на момент набрання чинності законом вже є в оренді, емфітевзисі таких юридичних осіб та за умови, що такі юридичні особи створені не менше, ніж 3 роки до набрання чинності законом;
• у розділі Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України: доповнити розділ пунктом 6.1 такого змісту:
  «Пункт 6.1 Громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів».

Важливо зазначити, що підтримка ініціативи щодо перспектив та можливостей залучення іноземних інвестицій продажу землі для сільськогосподарського призначення в Україні надходила від Міжнародних організацій, таких як: Міжнародний валютний фонд, Світовий банк, Європейський банк реконструкцій та розвитку.

Відкриття вільного ринку землі дасть можливість фермерам купувати та продавати землі сільськогосподарського призначення, інвестувати та диверсифікувати джерела своїх доходів, а власники землі можуть отримати належний їм прибуток за свій найцінніший актив. Земельна реформа покращить рівень життя українського народу шляхом розкриття сільськогосподарського потенціалу країни.
Нерезиденти будуть мати право скуповувати українську землю для сільськогосподарського призначення, таким чином допомагаючи нашій державі вийти на високий економічний розвиток, забезпечити додатковий ріст ВВП, фінансування значних коштів до бюджету країни, створення нових робочих місць, прозорість та відкритість земельних торгів, запровадження нових технологій оброблення землі тощо.

Аналізуючи все вищезазначене, можна зробити висновок, що відкритий ринок землі, для іноземних інвестицій України необхідний тому що він покладе край тіньовому ринку, надасть можливість чесно та прозоро залучати іноземний капітал до бюджету країни, надасть права купувати землю іноземцям виключно для цілей сільськогосподарського виробництва з відповідним обмеженням площі та без можливості зміни цільового призначення землі, створить можливість процедури електронних земельних торгів, фінансування об’єктів спільної інфраструктури, а саме: зрошувальні системи, магістральні канали.