Партнер ЮК "Олексій Пуха і Партнери" Роман Чумак: особливості укладення та державної реєстрації договорів аренди землі

Ринок землі в України лише починає формуватися у тому числі і на законодавчому рівні. Відсутність вільного ринку та наявність в Україні великої кількості власників земельних ділянок паїв звужує проблематику правового регулювання до проблем пов’язаних з орендою землі. Наразі, питання щодо особливості правового регулювання укладе н н я договорів оренди землі регулюється чотирма основними документами :Конституцією, Цивільним та Земельними кодексами , а також Законом України «Про оренду землі». Згідно Закону України "Про оренду землі" Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 ст.933 Земельного кодексу України також визначено поняття договору оренди «право оренди земельної ділянки»–це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Найбільш поширеними наразі є два типи договори оренди: договір оренди земельної ділянки і земельної частки (паю). Ці договори хоча і схожі один на одного, але різняться за предметом правового регулювання. У відповідності до Закону України "Про оренду землі" орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію роботи у сільському господарстві. Як свідчить судова практика основними проблемами щодо укладення договорів оренди землі є проблеми визнання таких договорів недійсними. Причиною визнання договорів оренди недійсними є недотримання істотних умов договору при його укладенні між сторонами. При укладенні договору оренди слідує мати на увазі, що договір має бути обов'язково укладеним у письмовій формі.

Постановою Кабінету Міністрів України № 220 від 03 березня 2004 року затверджений Типовий договір оренди земельної ділянки (паю). За бажанням сторін при укладенні, такий договір може бути посвідчений нотаріально. У цьому випадку державна реєстрація такого договору оренди землі (паю) здійснюється обов'язково. Адже це прямо передбачено у статті 20 Закону «Про оренду землі». Звертаємо увагу, що право оренди земельної ділянки виникає в орендаря з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. У відповідності до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди (визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років); орендна плата із за значенням її розміру, індексації, форм плат ежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану земельної ділянки; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; та інші.

Відсутність у договорі оренди хоча б однієї з істотних умов, що перелічено вище може бути підставою для відмови у проведенні державної реєстрації відповідного договору, а також може слугувати для визнання договору недійсним. Діюче законодавство дозволяє сторонам на власний розсуд за умовипопереднього погодження зазначити і інші умови. Наприклад : якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Невід'ємною частиною договору оренди землі є : план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів ; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

Слід зазначити, що процедура укладення до говорів земельної ділянки та земельної частки паю відрізняється одна від одної, оскільки в даних правовідносинах різні предмети правового регулювання. Якщо при укладенні договору оренди земельної ділянки предметом договору виступає конкретновизначена на місцевості земельна ділянка з межами, то у випадку укладення договору оренди земельної частки (п аю) предметом оренди виступає абстрактна земельна ділянка, що не виділена на місцевості. Причина цієї відмінності полягає у історичній передумов і виникнення права власності на земельної частки (паї), бо так зване розпаювання земель відбувалося шляхом розподілу земель КСП з отримання сертифікатів, що посвідчують право на земельну ділянку.

На сьогоднішній день єдиним документом, що посвідчує право власності наземельну ділянку є відпові дний державний акт, а не сертифікат, на право на земельну ділянку. Узагальнюючі данні питання слід відмітити, що наразі проблема укладення договорів оренди землі досить актуальне, бо хоча більшість господарств і уклали договори оренди, але державну реєстрацію вказані договори у своїй більшості не пройшли.