Партнер ЮК "Алексей Пуха и Партнеры" Роман Чумак: особенности заключения игосударственной регистрации договоров аренды земли
Рынок земли в Украине только начинает формироваться в том числе и на законодательном уровне. Отсутствие свободного рынка и наличие в Украине большого количества собственников земельных участков паев сужает проблематику правового регулирования к проблемам связанным с арендой земли. Сейчас вопрос об особенностях правового регулирования заключит н я договоров аренды земли регулируется четырьмя основными документами: Конституцией, Гражданским и Земельным кодексами, а также Законом Украины «Об аренде земли». Согласно Закону Украины "Об аренде земли" Договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требований земельного законодательства.
Частью 1 ст.933 Земельного кодекса Украины также определено понятие договора аренды «право аренды земельного участка»-это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности. Наиболее распространенными сейчас являются два типа договора аренды: договор аренды земельного участка и земельной доли (пая). Эти договоры хотя и похожи друг на друга, но различаются по предмету правового регулирования. В соответствии с Законом Украины "Об аренде земли" арендаторами земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть юридические лица, учредительными документами которых предусмотрено осуществление этого вида деятельности, а также физические лица, имеющие необходимую квалификацию работы в сельском хозяйстве. Как показывает судебная практика основными проблемами по заключению договоров аренды земли есть проблемы признания таких договоров недействительными. Причиной признании договоров аренды недействительными является несоблюдение существенных условий договора при его заключении между сторонами. При заключении договора аренды следует иметь в виду, что договор должен быть обязательно заключенным в письменной форме.
Постановлением Кабинета Министров Украины № 220 от 3 марта 2004 утвержден Типовой договор аренды земельного участка (пая). По желанию сторон при заключении, такой договор может быть заверен нотариально. В этом случае государственная регистрация такого договора аренды земли (пая) осуществляется обязательно. Ведь это прямо предусмотрено в статье 20 Закона «Об аренде земли». Обращаем внимание, что право аренды земельного участка возникает у арендатора с момента государственной регистрации этого права в соответствии с законом, регулирующим государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений.
В соответствии со ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» существенными условиями договора аренды являются: объект аренды (местоположение и размер земельного участка), срок действия договора аренды (определяется по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет) арендная плата с по значению ее размера, индексации, форм плат ежу, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату; условия использования и целевое назначение земельного участка, передаваемого в аренду, условия сохранения состояния земельного участка, условия и сроки передачи земельного участка арендатору; условия возврата земельного участка арендодателю, существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка, определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части, ответственность сторон; и другие.
Отсутствие в договоре аренды хотя бы одного из существенных условий, перечислены выше может быть основанием для отказа в проведении государственной регистрации соответствующего договора, а также может служить для признания договора недействительным. Действующее законодательство позволяет сторонам по своему усмотрению при условии предварительного согласования отметить и другие условия. Например: качественное состояние земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон, порядок страхования объекта аренды, порядок возмещения расходов на осуществление мероприятий по охране и улучшению объекта аренды, проведение мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение действия договора аренды и т.д.. Неотъемлемой частью договора аренды земли является: план или схема земельного участка, который передается в аренду; кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в ее использовании и установленных земельных сервитутов; акт определения границ земельного участка в натуре (на местности); акт приема-передачи объекта аренды; проект отвода земельного участка в случае его разработки согласно закону.
Следует отметить, что процедура заключения до говоров земельного участка и земельной доли пая отличается друг от друга, поскольку в данных правоотношениях различные предметы правового регулирования. Если при заключении договора аренды земельного участка предметом договора выступает конкретновизначена на местности земельный участок с границами, то в случае заключения договора аренды земельной доли (п аю) предметом аренды выступает абстрактная земельный участок не выделен на местности. Причина этого различия заключается в исторической предпосылок и возникновения права собственности на земельные доли (паи), ибо так называемое паи земель происходило путем деления земель КСП по получению сертификатов, удостоверяющих право на земельный участок.
На сегодняшний день единственным документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок является ответствен достойный государственный акт, а не сертификат, на право на земельный участок. Обобщающие данные вопросы следует отметить, что пока проблема заключения договоров аренды земли весьма актуален, потому что хотя большинство хозяйств и заключили договоры аренды, но государственной регистрации указанные договоры в большинстве своем не прошли.
