Партнер ЮК Роман Чумак об аренде земли: как правильно составить договор и рассчитать плату
Возможность продавать участки земли сельхозназначения отложена на 2013 год. А выращивать овощи и фрукты на приватизированных в свое время «кусочках» собирается далеко не каждый. Это и неудивительно, ведь с 1991 года было выдано более 16 млн госактов на право собственности земельным участком (при этом в 2011 году — 750 тыс.). Но не могут же все украинцы проводить лето в поле. Поэтому, чтобы незасаженные участки не простаивали, а приносили хоть какой-то доход, приходится сдавать их в аренду. К примеру, только в 2011 году в Украине, по данным Государственного земельного агентства, было зарегистрировано 567 тыс. договоров аренды земли сельхозназначения (или, другими словами, пашни). Цифра впечатляет, особенно если учесть, что такие договоры обычно заключаются на 5 лет. Учитывая масштабы и важность этого вопроса, мы решили разобраться в подводных камнях договоров аренды и выяснить, как не прогадать в цене, отдавая свой участок в чужие руки.
КАК СОСТАВИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ
Если вам понадобилось отдать свой земельный участок в аренду, начните с изучения Закона Украины «Об аренде земли». Кроме других важных моментов, в п. 2 ст. 14 этого закона есть перечень обязательных условий договора. В нем обязательно должны быть указаны:
1. Объект аренды (местоположение и размер участка);
2. Срок договора аренды (не может превышать 50 лет, на практике заключается на 1—5 лет);
3. Арендная плата (размер, индексация в зависимости от уровня инфляции, формы платежа (денежная или натуральная), сроки и порядок внесения и пересмотра);
4. Целевое назначение (пашня), условия использования и сохранения качества земли (к примеру, нельзя много лет подряд высаживать культуры, сильно истощающие почву: рапс, подсолнечник и др.);
5. Условия возврата земельного участка арендодателю (при несоблюдении договоренностей пай может быть возвращен досрочно);
6. Существующие ограничения и обременения по использованию земельного участка (указывается, находится ли земельный участок в залоге, установлены ли другие ограничения по его использованию);
7. Сторона (арендодатель или арендатор), которая несет риск (ответственность) случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
8. Ответственность сторон.
По соглашению сторон в договоре аренды могут быть определены и другие условия, например, порядок страхования объекта аренды.
ГОСРЕГИСТРАЦИЯ. Кроме пунктов, которые нужно обязательно прописать в договоре, важно знать и другие нюансы. «Договор аренды обязательно заключается в письменной форме», — подчеркивает партнер юркомпании «Алексей Пуха и Партнеры» Роман Чумак. Кстати, типовой договор аренды земельного участка (пая) вы можете найти в Постановлении Кабмина №220 от 3 марта 2004 г. Советуем внимательно ознакомиться с ним. «Отсутствие в договоре хотя бы одного из обязательных условий — это основание для отказа в государственной регистрации договора, — предупреждает генеральный директор юркомпании «Правовая гильдия «ВикториАл» Виктор Мороз. — А без госрегистрации договор аренды является недействительным». Собственно говоря, по закону регистрация прав на аренду земельного участка должна осуществляться в соответствии с ЗУ №1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений». «Однако до сих пор, ввиду того что не создана единая система органов регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений, нормы этого закона не работают, — поделился опытом Виктор Мороз. — То есть, по сути, сейчас участок считается сданным в аренду после того, как будет заключен договор аренды и произойдет его госрегистрация». По словам Романа Чумака, она осуществляется исполкомом сельского, поселкового, городского совета по месторасположению земельной доли (пая). Она стоит 132 грн и обычно занимает немного времени. Проблем с ней возникнуть не должно.
При этом нотариальная регистрация договора не является обязательной. «Однако договор может быть заверен нотариусом, если вы посчитаете это необходимым», — объяснила юрист ВОО «Защита прав потребителей финансовых услуг» Алла Райковская. К слову, услуги нотариуса обойдутся недешево — минимум 700 грн.
ИЗ-ЗА СОРНЯКОВ МОГУТ ЗАБРАТЬ УЧАСТОК
Сами того не желая, представители агрофирмы оказали Галине хорошую услугу — бесплатно вспахали ей территорию. Теперь ей не придется платить штраф. Ведь хотя само по себе неиспользование земельного пая, по словам Виктора Мороза, не считается правонарушением, участок может зарасти сорной травой. Кроме того, там могут обосноваться муравьи. В этом случае владелец пая попадает под действие ст. 144 Земельного кодекса. В ней прописан порядок, по которому участок могут у вас отобрать при определенных нарушениях. Среди них есть и сорняки, и муравьи. «Если вы не обрабатываете свой огород, он зарос сорняками, муравейниками и кучами от кротов, к вам должен прийти госинспектор по использованию и охране земель», — объяснила Алла Райковская. А, к слову, инспекторы по участкам ходят. Особенно если ваши соседи будут бдительны и вовремя сообщат о запущенном пае куда следует. Но важно знать, что инспектор придет только в том случае, если ваш участок будет выделен в натуре землемером. Если же он не выделен в натуре, с вас, как говорится, и спроса нет.
ДЕЙСТВИЯ ИНСПЕКТОРА. Если же на ваш заросший сорняками участок все же зашел госинспектор, он составит протокол и выдаст предписание об устранении нарушений в течение 30 дней. Если вы за это время ничего не сделаете со своим огородом, он придет к вам вновь. В этот раз он уже дает указание об устранении нарушения (тоже на 30 дней), а еще — наложит админвзыскания. По словам Аллы Райковской, для граждан такие штрафы составляют от 20 до 80 необлагаемых минимумов (340—1360 грн). Если и это не помогло, то в течение еще 30 дней тот же инспектор обратится в органы местного самоуправления или исполнительной власти с ходатайством о прекращении права пользования земельным участком. Соответствующий орган должен за месяц вынести свое решение.
ДОЙТИ ДО ВЕРХОВ. Впрочем, не забывайте, что решение исполнительного органа может быть обжаловано в суде. «В судебной практике были случаи, когда суд первой инстанции принимал решение о принудительном изъятии земельного участка, — рассказала Алла Райковская. — Более того, в апелляционной инстанции их тоже не отменяли. Но когда дело доходило до Верховного суда, он эти решения отменял».
Мнение Компании в газете "Сегодня" , 24.04.2012
