Земельная реформа: новые перспективы и возможности развития для иностранного инвестирования в Украине

Вопрос об отмене моратория на продажу земли в Украине остается достаточно актуальной темой и набирает больше оборотов для дискуссий, потому что до сих пор наше государство является не конкурентоспособной на земельном рынке со своими возможностями и потенциалом для иностранных инвестиций и остается в перечне таких стран как Северная Корея, Венесуэла, Куба, Конго, где отсутствует свободный рынок земли.

В соответствии со статьей 14 Конституции Украины, земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства. Право собственности на землю гарантируется. Это право приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с законом. Рынок земли можно определить как совокупность юридически-правовых и экономических отношений, возникающих между субъектами такого рынка в процессе оборота земельных участков, их аренды, обмена, купли-продажи, залога, дарения и наследования.
На сегодня вопросы, которые регулируют отношения о рынке земли, закреплено в нормативно-правовых актах, а именно: законы Украины «О землеустройстве» от 22.05.2003 года, «Об оценке земли» от 11.12.2003 года, Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 года, «О Государственном земельном кадастре» от 07.07.2011 года.

Начиная со становления независимости Украины земельная реформа, которая продолжается уже 28 лет, имеет затяжной процесс из-за моратория продажи земли сельскохозяйственного назначения, который был введен с принятием нового Земельного кодекса Украины в 2001 году. В соответствии с пунктами 14-15 раздела X «Переходные положения» Земельного кодекса Украины означает, что владельцы земли не могут свободно распоряжаться ею, а практически единственным способом передачи земли другим лицам является заключение договора об аренде. Заявленная причина запрета - это отсутствие в Украине инфраструктуры для внедрения рынка купли и продажи сельскохозяйственной земли.
После принятия Земельного кодекса мораторий на продажу земли пролонгировался каждые два года для развития теневого рынка, что негативно отразилось на развитии экономики в целом.

Недавно на официальном сайте Министерства развития экономики, торговли и сельского хозяйства Украины был опубликован проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения» № 2178 от 20.09.2019 года, зарегистрирован Верховной Радой Украины в котором предлагается следующее:

• с 1 октября 2020 отменяется запрет на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения всех форм собственности;
• определяется субъектный состав лиц, которые могут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения: граждане Украины, территориальные общины, государство, юридические лица Украины и иностранные граждане и лица без гражданства в случае приобретения в порядке наследования и обязанностью отчуждение участок в течение года;
• устанавливается минимальная стартовая цена продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности на земельных торгах на уровне не ниже нормативной денежной оценки;
• устанавливается ограничение на совокупную площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, которая может находиться в собственности гражданина и юридического лица, и связанных с ним лиц. Ограничения не допускают приобретение в собственность более 15% сельскохозяйственных земель области и 0,5% сельскохозяйственных земель Украины;
• обеспечивается преимущественное право арендатора на покупку земельного участка;
• предусматривается обязанность государственного регистратора вносить информацию о цене (стоимость) прав, в том числе прав пользования, в Реестр прав;
• обеспечивается право граждан на выкуп земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, принадлежащих им на праве постоянного пользования и праве пожизненного наследуемого владения. Возможно выкупить с рассрочкой платежа до 5 лет по цене, равной нормативной денежной оценке таких земельных участков;
• Закон Украины «О санкциях» дополняется новым видом санкций «запрет на приобретение в собственность земельных участков». Такие санкции вводятся решением Президента Украины по представлению Совета национальной безопасности и обороны Украины и утверждаются постановлением Верховной Рады Украины. Под санкции могут подпадать иностранные государства, неопределенный круг лиц определенной деятельности (секторальные санкции) и отдельные юридические и физические лица.

Но Комитет по вопросам аграрной и земельной политики Верховной Рады Украины отклонил проект закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения» № 2178. После отклонения профильным комитетом законопроекта № 2178, после которого должен открыться рынок земли в Украине, был согласован альтернативный законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения» № 2178-10 от 10 октября 2019 года, который в первом чтении 13 ноября 2019 году был принят Верховной радой Украины, который предусматривает следующие изменения:

• уменьшить ограничения по концентрации земель в пределах области с 15% до 8%;
• ввести ограничения по концентрации земель в пределах ОТГ в размере 35%;
• ввести переходный период до 1 января 2024, во время которого юридические лица, бенефициарные владельцы которых являются иностранцы, лица без гражданства, юридические лица, созданные по другому законодательству, чем законодательство Украины, иностранные государства не смогут приобретать в собственность земли с/х назначения государственной, коммунальной собственности, а также паевые земли, за исключением земель, которые на момент вступления в силу закона уже есть в аренде, эмфитевзис таких юридических лиц при условии, что такие юридические лица созданы не менее 3 лет до вступления в силу закона;
• в разделе Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины: дополнить раздел пунктом 6.1 следующего содержания:
  «Пункт 6.1 Граждане, которым принадлежит право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения сельского (фермерского) хозяйства, а также арендаторы земельных участков, которые приобрели право аренды земли путем переоформления права постоянного пользования в отношении указанных земельных участков, имеют право на выкуп таких земельных участков в собственность с рассрочкой платежа до 5 лет по цене, равной нормативной денежной оценке таких земельных участков без проведения земельных торгов».

Важно отметить, что поддержка инициативы относительно перспектив и возможностей привлечения иностранных инвестиций продажи земли для сельскохозяйственного назначения в Украине исходила в первую очередь от международных организаций, таких как Международный валютный фонд, Всемирный банк, Европейский банк реконструкции и развития.

Открытие свободного рынка земли даст возможность фермерам покупать и продавать земли сельскохозяйственного назначения, инвестировать и диверсифицировать источники своих доходов, а владельцы земли могут получить причитающийся им прибыль за свой ценный актив. Земельная реформа улучшит уровень жизни украинского народа путем раскрытия сельскохозяйственного потенциала страны.
Нерезиденты будут иметь право скупать украинскую землю для сельскохозяйственного назначения, таким образом помогая нашей стране выйти на высокий уровень экономического развития, обеспечить дополнительный рост ВВП, финансирование значительных средств в бюджет страны, создание новых рабочих мест, прозрачность и открытость земельных торгов, внедрение новых технологий обработки земли и так далее.

Анализируя все вышесказанное, можно сделать вывод, что открытый рынок земли, для иностранных инвестиций Украины необходим потому что он положит конец теневому рынку, позволит честно и прозрачно привлекать иностранный капитал в бюджет страны, предоставит права покупать землю иностранцам исключительно для целей сельскохозяйственного производства с соответствующим ограничением площади и без возможности изменения целевого назначения земли, создаст возможность процедуры электронных земельных торгов, финансирование объектов общей инфраструктуры, а именно: оросительные системы, магистральные каналы.